Flash note KDH: Chu kỳ kinh doanh thuận lợi tạo đường băng cho giá cổ phiếu
Giai đoạn 2025 - 2027, Khang Điền sẽ liên tiếp mở bán và bàn giao các dự án lớn. Qua đó đảm bảo con số tích cực ở cả 2 tiêu chí quan trọng là dòng tiền và lợi nhuận kế toán.
1- Giá trị của một doanh nghiệp bất động sản.
Hiểu nôm na giá trị của 1 doanh nghiệp bất động sản sẽ phụ thuộc vào 3 yếu tố chính:
(1)- Giá trị của quỹ đất mà doanh nghiệp đó đang nắm giữ: Ví dụ quy hoạch một con đường cao tốc, một sân bay gần khu đất của doanh nghiệp, thì giá trị khu đất đó tăng, dẫn tới giá trị doanh nghiệp tăng, giá cổ phiếu tăng.
(2) - Thời gian chuyển quỹ đất đó thành tiền: Thời gian càng ngắn thì giá trị doanh nghiệp càng tăng. Nên các thông tin như, rút ngắn pháp lý, được cấp giấy phép xây dựng, mở bán … đều làm tăng giá trị doanh nghiệp, làm tăng giá cổ phiếu
(3) - Mức lãi suất trên thị trường: Lãi suất tăng sẽ làm giá trị của các dòng tiền trong tương lai giảm, dẫn tới làm giảm giá trị của doanh nghiệp, làm giảm giá cổ phiếu.
Giá cổ phiếu BĐS thường đồng pha với giá trị doanh nghiệp, trừ một số thời điểm nhất định như mùa ra kết quả kinh doanh. Nếu con số doanh thu lợi nhuận thấp, khiến giá cổ phiếu bị chững lại. Vì đặc điểm của ngành bất động sản, chỉ khi bàn giao nhà và giấy tờ cho người mua, thì doanh nghiệp mới được ghi nhận doanh thu và lợi nhuận. Nên rất nhiều giai đoạn, mặc dù giá trị doanh nghiệp tăng mạnh, nhưng giá cổ phiếu vẫn có nhịp rơi do các đợt KQKD không như kỳ vọng của thị trường.
2- Với Khang Điền thì sao?
Yếu tố đầu tiên, giá trị quỹ đất: Với chỉ thị gần nhất của Thủ tướng: Giai đoạn 1 Sân bay Quốc tế Long Thành(LTA) sẽ được khánh thành vào ngày 19/12/2025 (sớm hơn 1 năm so với kế hoạch). Các cơ sở hạ tầng hỗ trợ LTA sẽ được hoàn thành đồng bộ (ví dụ: đường cao tốc, đường sắt và tuyến metro Tân Sơn Nhất - Long Thành) tất cả những điều này sẽ nâng giá trị quỹ đất của KDH lên nhiều, bởi KDH nắm giữ quỹ đất lớn ở những vị trí đắc địa, chiến lược thuộc vùng trung tâm Thành Phố Hồ Chí Minh.
Yếu tố thứ 2: Liên tiếp 3 năm 2025 -2027 KDH sẽ mở bán các dự án lớn: Gladia - Dự án liên doanh với Keppel (Mở bán 2025, 2026), The Solina (2027), KCN Lê Minh Xuân mở rộng (2027), điều này giúp doanh nghiệp thu về dòng tiền lớn đều đặn trong thời gian tới.
Lãi suất: Nhìn chung với định hướng hỗ trợ nền kinh tế tăng trưởng nhanh, Xuân cho rằng dù có thể tăng nhẹ, nhưng lãi suất sẽ tiếp tục được neo ở mức thấp.
Ở yếu tố kết quả kinh doanh: Trong thời gian tới, nhờ các dự án đã mở bán trong các năm trước đó, và tiến độ bàn giao gối đầu từ 2024 - 2027. Doanh thu và lợi nhuận kế toán của KDH cũng sẽ vào pha tăng tốc. Điều này một lần nữa góp phần thuận lợi cho diễn biến của giá cổ phiếu.
3- Định giá và khuyến nghị.
Phương pháp định giá tốt nhất cho doanh nghiệp BĐS là RNAV. Nhưng bản thân phương pháp này lại chứa rất nhiều giả định bởi tỷ trọng chiết khấu dòng tiền trong đó (các giả định trọng yếu là giá bán, tỷ lệ hấp thụ, thời gian mở bán…). Vì các yếu tố này đều rất dễ thay đổi và mang tính cá nhân của người định giá. Nên mức độ tin cậy là không cao. Thật vậy, cùng xem qua kết quả định giá KDH của 2 công ty chứng khoán top đầu là SSI và Vietcap cùng ra vào ngày 26/08/2025. SSI đưa ra giá mục tiêu chỉ 36.500đ/CP kèm khuyến nghị trung lập, trong khi Vietcap khuyến nghị tích cực và giá mục tiêu là 47.100đ/CP.
Xuân đề nghị một cách tiếp cận khác với KDH và cả những cổ phiếu BĐS khác. Đó là tận dung chu kỳ kinh doanh tích cực của doanh nghiệp, nhà đầu tư sử dụng phân tích kỹ thuật để tìm kiểm điểm mua ngắn hạn trên cổ phiếu KDH. Nếu mua sai, thì nên bán dừng lỗ, chờ điểm mua mới xuất hiện. Nhiều khi để bắt được một sóng tăng 30 -40% của một cổ phiếu, ta phải cắt lỗ tới 2- 3 lần, miễn là mỗi lần chỉ lỗ khoảng 5-7%.
Trên đây là quan điểm của Xuân về cổ phiếu KDH. Nhà đầu tư quan tâm về tại sao không định giá BĐS bằng P/B hay P/E thì có thể coi lại bài viết giải thích của Xuân ở đây.
Xem thêm về Xuân và Spring Consulting tại About
Tham gia cộng đồng đầu tư của Spring Consulting tại đây