Lưu ý gì khi đầu tư cổ phiếu bất động sản?
Gần đây có nhiều tin đồn TP HCM được mở rộng bằng cách sáp nhập các tỉnh như Bình Dương, BR-VT. Khiến giá các cổ phiếu bất động sản có dự án ở Bình Dương đều tăng tiêu biểu có thể kể đến: IJC, HDC...
Ngược chiều thì các cổ phiếu có nhiều đất ở TP HCM như KDH lại giảm. Điều này hợp lý bởi nếu TP HCM mở rộng, thì quỹ đất lớn của bạn ở HCM cũng bớt đặc biệt đi mà.
Mình thì ít khi đầu tư các cổ phiếu bất động sản bởi định giá các cổ phiếu bất động sản thì thường không đáng tin.
Khó khăn khi định giá doanh nghiệp bất động sản.
Sẽ không dùng P/E được, bởi lợi nhuận của ngành bất động sản lệch pha rất nhiều (Chỉ được ghi nhận lợi nhuận khi bàn giao sổ). Do đó lợi nhuận thường không ổn định, và thời điểm ghi lợi nhuận lại không trùng với thời điểm doanh nghiệp nhận được tiền.
P/B thì chỉ nên dùng để so sánh với chính doanh nghiệp trong quá khứ, không nên dùng so sánh ngang hàng. Và kể cả vậy cũng không dùng được trong trường hợp mà các dự án được thông qua pháp lý hoặc như trường hợp tin đồn như hiện tại thì P/B cũng không phản ảnh giá thị trường của dự án đã tăng lên nhờ tình trạng pháp lý cải thiện, hoặc tiềm năng giá bán của dự án đã tăng lên.
Khắc phục được mớ yếu điểm trên là phương pháp RNAV. Phương pháp này thì hiểu đơn giản là gom hết các dự án của doanh nghiệp lại tính xem trong tương lai khi triển khai xong thì tổng lời là bao nhiêu, chiết khấu về hiện tại.
Có điều phương pháp này lại có quá nhiều giả định. Giả định về giá bán, tỉ lệ hấp thụ, chi phí xây dựng, lãi suất tái chiếu khấu....
Khiến cho con số chính xác cuối cùng là không đáng tin cậy.
Nhưng... miễn cưỡng thì vẫn dùng được, và đây là 2 cách mình thường dùng:
- Dùng bằng cách định tính để lướt sóng: Công thức chiết khấu dòng tiền thì giá trị doanh nghiệp tỷ lệ thuận với giá trị dự án, tỷ lệ nghịch với thời gian (t) và tỷ lệ nghịch với lãi suất.
Ví dụ khi dự án BĐS từ Bình Dương thành HCM, thì giá bán lên, dự án đó sẽ lời nhiều hơn, qua đó làm tăng RNAV. Hoặc khi pháp lý thông qua, hoặc mở bán, thì số năm chiết khấu (t) sẽ giảm lại cũng làm tăng RNAV. Hoặc lãi suất giảm cũng làm tăng RNAV. Kiểu vậy.
- Định lượng: Kiểu nếu tính ra giá trị của doanh nghiệp theo RNAV là 100 tỷ, trong khi giá thị trường đang là 90 tỷ. Thì thôi không mua, bởi vì chênh lệch quá ít, thay đổi giả định cái là thành đắt luôn. Nhưng RNAV là 100 tỷ thì mà thị giá hiện tại có 10 tỷ, thì cứ mua giữ thoải mái, bởi con số 100 tỷ không đúng thì chiết khẩu 30-40% đi, còn 60-70 tỷ thì vẫn rẻ chán, đủ an toàn để đầu tư. Kiểu vậy.
Nên là mấy báo cáo BĐS mà mình thấy định giá bằng P/e hay P/B thì thôiii. Bạn làm biếng và mình cũng thế!
Kinh nghiệm của mình khi coi BCTC của ngành BĐS.
Cái tỷ số thanh toán hiện hành rất không đáng tin: Kiểu nợ ngắn hạn mà nhỏ hơn tài sản ngắn hạn thường được coi là an toàn với rủi ro thanh khoản. Nhưng hàng tồn kho của ngành BĐS không phải có khả năng chuyển thành tiền trong 1 năm đâu mà là trong 1 chu kỳ kinh doanh. Do đó, thấy doanh nghiệp ít rủi ro thanh khoản, mà sau vẫn lăn đùng ra là chuyện bình thường. Tỷ lệ mình thường dùng để thay thế là tiền và tương đương tiền/ vay ngắn hạn, tỷ trọng này <0.5 lần nên được coi là rủi ro.
Bên cạnh hàng tồn kho thì còn có khoản phải thu: các dấu hiệu đáng lưu ý là phải thu tăng liên tục hoặc có các khoản phải thu từ các khoản cho vay lớn. Thường là cho các doanh nghiệp có liên quan vay. Hôm nay được bạn gửi cho coi 1 thông tin mở bán dự án của 1 doanh nghiệp ở Bình Dương, xem có đầu tư được không. Mở BCTC coi cái đi ngủ luôn. Tài sản 7k tỷ, khoản phải thu 6k tỷ rồi. Trong hình toàn là phải thu.
Những doanh nghiệp như vậy thì có rủi ro cao ở bảng cân đối và thiếu hụt dòng tiền. Nhà đầu tư không nên mạo hiểm, khi mà thị trường luôn có nhiều cơ hội tốt hơn.
Trong quá trình đầu tư, mình nhận ra nhà đầu tư thua lỗ lớn, cháy tài khoản là do đầu tư vào những doanh nghiệp có tài chính rất tệ hoặc ban lãnh đạo quá rủi ro, còn việc mua cao một chút ở các doanh nghiệp tốt, dù lỗ ngắn hạn thì sớm muộn cũng sẽ có lời. Do đó, tránh các cổ phiếu cháy nổ là yếu tố sống còn.
Trần Thanh Xuân,
Xem thông tin về mình tại: About me